新西兰房产创新:社区住房项目的经验为何被忽视

选举季向来是住房政策的热门话题。今年,新西兰选民面对的仍是熟悉的一套选项:规划改革、公共住房建设、加强租客保护、调整税制、支持首次购房者。各党对住房为何变得如此难以负担、以及谁该为解决问题承担成本,看法各不相同。

但在政策争论之外,还有一个更根本的问题:新的住房点子究竟如何才能被更广泛地采纳?

在新西兰各地,社区组织和机构其实一直在尝试不同的方式,让住房更可负担。社区住房提供者在尝试新的供应模式。毛利社区也在主导多样化的住房项目,从利用祖传土地(whenua)进行小规模开发,到 iwi 与政府(Crown)的合作项目,例如 Toitu Tairawhiti 和 Ka Uruora,再到 iwi 支持的 papakāinga(聚居地)按揭贷款,如 Ngāti Whātua Ōrākei 近期与 BNZ 的合作。

社区土地信托、合作建房项目、份额产权方案以及建房出租(build-to-rent)开发,也在探索不同的住房融资、拥有和治理方式。Housing Foundation、Tāmaki Regeneration、Kāinga Ora 以及越来越多参与支持这些项目的银行,都是这类创新的代表。

这些项目大多不会上头条,更少能进入大选辩论。

但住房体系要依靠的不只是竞选纲领和总体规划。解决住房可负担性问题的下一个突破口,也许已经存在。规模较小的住房实验,可能揭示新的可能性,挑战既有的设想。

然而,近期的一些政府决定却削弱了本应支持这些创新的机制,而不是帮助它们推广。

曾支持 iwi 与政府住房合作项目的 Whai Kāinga Whai Oranga 基金,于 2025 年 5 月被取消,改由一个竞争性的「Flexible Fund(灵活基金)」取代。

曾提供无息贷款、支持以租代购、共同拥有和租赁权等模式的「渐进式自有住房基金(Progressive Homeownership Fund)」,于 2024 年 6 月关闭,不再接受住房提供者的申请。初步证据显示,这些项目曾支持多种住房替代模式,使住房更可负担、也提高了居住保障。

新西兰并不缺住房点子,也不缺证据。我们对影响住房可负担性的因素其实了解很多:规划体系重要,基础设施重要,融资安排重要,公共住房重要。多数政治分歧其实源于优先事项、取舍和价值观的不同,而不是因为缺乏认知。

大选辩论通常聚焦于目标、资金承诺和立法改革。这些讨论确实重要,因为它们决定了住房建设和获取的条件。

但不那么显眼的是,那些决定一个有潜力的点子能否超越原本所在地区而被推广的机构和流程。

一个有希望的住房项目,要如何才能被原本地域之外的人认识到?经验教训如何在不同地区、机构和住房提供者之间传递?一个地方性的实验要如何演变成更大规模的方案?

在住房可负担性问题如此紧迫的当下,这些问题听起来或许是次要的,但它们的影响可能相当深远。

新西兰的住房历史中,有不少点子最初处于边缘地带,后来才被广泛接受。

上世纪30年代,第一届工党政府开始建造国家住房(state houses)时,政府应直接为普通人提供高质量住房这一想法曾备受争议。当时有人批评国家住房是给普通人的「奢侈品」。如今,它已被视为新西兰住房体系中理所当然的一部分。如今已成为住房体系中常见一环的社区住房提供者,当初也是从很小的规模起步的。建房出租模式同样正在走向常态化:目前已建成2552套单元,1443套在建,另有4367套处于开发筹备阶段。

许多如今看起来完全正常的创新,在当初都只是一个实验,其潜力在当时远非显而易见。

每年,社区主导的项目、地方性举措和其他住房替代模式都在产生宝贵的经验,但这些经验往往只停留在当地,没有被更广泛地传播和借鉴。

这并不是说要用这些小项目取代大规模改革。关于规划规则、基础设施资金、税收、公共住房和租客权益的问题,仍是住房危机中的核心议题,理应得到严肃的政治辩论。

但政府也应该更有意识地投入,从那些致力于建造更可负担、更宜居住房的实验中吸取经验。这可能意味着对示范项目提供更有力的支持、建立更完善的评估机制,或在不同机构和地区之间建立更有效的知识共享方式。

这次大选的辩论,理所当然会被各党相互竞争的蓝图所主导,选民也理应了解每个政党打算怎么做。

但住房体系要依靠的不只是竞选纲领和总体规划。解决住房可负担性问题的下一个突破口,也许已经存在。规模较小的住房实验,可能揭示新的可能性,挑战既有的设想。

就在此刻,新西兰某个地方的一个社区土地信托、papakāinga 开发项目或份额产权方案,也许正在解决一个困扰政策制定者数十年的问题。

住房挑战的一部分,就在于当好的点子出现时,我们能否认识到它们、从中学习,并将其用于集体的共同利益。

Tom Baker 是奥克兰大学理学院人文地理学教授。Jack Barrett(Ngāpuhi、Pākehā)是奥克兰理工大学(Auckland University of Technology)商学院的讲师。

本文反映作者个人观点,不代表奥克兰大学(Waipapa Taumata Rau University of Auckland)的立场。文章首发于 Newsroom,发布日期为2026年10月20日。