新西兰租房指南:押金、合同、涨租与退租纠纷

押金:类型、托管与退还

新西兰的房屋押金分两种:一般押金(general bond)和宠物押金(pet bond)。一般押金是房东在租约开始时可以向房客收取的钱,用于在退租时抵扣房客欠付的费用;如果退租时没有欠款,房客应该拿回全部押金。(来源 1)

宠物押金是房东同意房客在房屋内养宠物时可以额外收取的钱,用于抵扣超出正常损耗(fair wear and tear)的宠物相关损坏;如果没有这类损坏,押金应在租约结束时、或房客不再养宠物时(以较早者为准)退还。(来源 1)

房东收到押金后,必须把押金存入住房署(Tenancy Services)托管,住房署通过 Bond Hub 系统代为保管,直到需要处理退还或扣除。房客可以在 Bond Hub 里查看或修改自己的联系方式。(来源 1)

一般押金通常在租期结束且没有欠款时退还,由房东通过 Bond Hub 或物业管理软件提交退款申请。(来源 2)

如果租金上涨,房东可以要求房客补交押金(top-up),补交部分必须在租金上调生效之日起 23 个工作日内,由房东通过 Bond Hub 的“Top up an existing bond”功能完成托管登记。(来源 4)

押金相关的详细规则可查 Bonds 和 Refunding a bond 页面。

租约类型:定期、固定期限与其他形式

房东和房客都应了解不同租约类型适用的规则不同,常见的类型包括周期性租约(periodic tenancy)、固定期限租约(fixed-term tenancy)、按房间出租(room-by-room tenancy)、寄宿房(boarding house)、服务型租约(service tenancy)和建屋出租型租约(build-to-rent tenancy)。(来源 3)

短期固定期限租约(short fixed-term tenancy)是指租期在 90 天或以内的固定期限租约。(来源 3)

服务型租约是指雇主为员工提供住宿,员工在受雇或任职期间入住该房屋的安排。(来源 3)

建屋出租型租约针对的是专门建造用于长期出租的中大型、多单元住宅开发项目。(来源 3)

寄宿房租约与普通租约有许多共同的要求,但也存在差异。(来源 3)

各类型租约的具体差异可查看 Types of tenancies 页面逐项对照。

涨租规则

无论是周期性租约还是固定期限租约,房东只能在以下情况下涨租:租约开始满 12 个月后;距离上一次涨租未满 12 个月不能再次涨租;固定期限租约还需租约条款本身允许涨租。(来源 4)

房东必须至少提前 60 天以书面形式通知房客涨租,寄宿房房东至少提前 28 天通知。这 60 天的通知可以提前给出,但涨租只能在“租约开始满 12 个月”和“上次涨租生效满 12 个月”这两个时间点之后正式生效。通知须以书面形式送达,写明涨到多少钱、新租金从哪一天开始收取,房东应保留通知副本。如果通知不符合规定,房东可以重新正确送达、请房客同意延长通知时间,或在房客不同意时向房屋仲裁庭(Tenancy Tribunal)申请延长通知期。(来源 4)

法律没有规定涨租的具体金额上限,只规定了涨租的程序和房客的应对方式。住房署提供 Market rent 在线工具,可查询同区域类似房屋的参考租金水平。房客如果因租金支出困难,可向工作与收入部(Work and Income)申请住房补贴(Accommodation Supplement),符合条件即可获得资助。(来源 4)

在满 12 个月限制之外,房东和房客也可以协商涨租,前提是房东做了以下任一件事:改善了房屋(如增建车库供房客储物和停车)、为房客改善了设施或服务(如公寓楼新增泳池供房客使用,注意一般性或必要的维修不算改善)、或修改了租约中对房客有利的条款(如允许增加同住人)。如果房客不同意涨租,或房东自上次涨租后有意外支出,房东可以向房屋仲裁庭申请涨租,仲裁庭因这些理由批准涨租不会改变正常的租金审查或涨租日期。(来源 4)

租金也可以降低。因房屋部分区域维修等原因,房东和房客可以书面协议在特定期限内临时降租并注明起止日期,维修结束或期限届满后租金恢复原价,这种恢复不算涨租,不需要另行通知。(来源 4)

如果房东收取的租金明显高于同区域类似房屋的市场水平,房客可以拿出同区域类似房屋租金的证据与房东协商降租,房东拒绝的可向房屋仲裁庭申请。固定期限租约的房客只能在租约开始后 3 个月内,或上一次租金复核后 3 个月内,向仲裁庭申请市场租金复核。(来源 4)

房东进入房屋的规定

房屋在房客租住期间是房客的家,房东虽拥有产权,但必须尊重房客的“安静享有权”(quiet enjoyment),即房客合理的安宁、舒适与隐私。房东要进入房屋内部(如检查或维修),必须给出正确的通知或征得房客同意,否则可能构成违法行为。只有持有房屋仲裁庭的准入令,或遇到洪水、火灾等紧急情况,房东才可以无需通知直接进入。(来源 5)

房东可以定期检查房屋(inspection),以确认设施运作正常、及时发现损坏、确保房屋维持合理整洁,部分保险公司也要求房东提供定期检查的证明,检查须遵守相应的排期与操作规则。(来源 5)

房东或其承包商如需进入房屋做必要的维修或保养,必须至少提前 24 小时通知房客,维修须在早上 8 点到晚上 7 点之间进行(寄宿房为早 8 点到晚 6 点)。具体由谁负责维修和支付费用,取决于需要维修的具体内容。非必要的维修或改善(如装修性工程)只能在房东和房客约定的时间进行。(来源 5)

房东可以在租期内对房屋进行甲基苯丙胺(meth)污染检测,或委托专业机构做详细检测,须提前通知:普通检测提前至少 48 小时,寄宿房提前 24 小时,检测须在早 8 点到晚 7 点(寄宿房为早 8 点到晚 6 点)之间进行。房屋当时有房客在住的,房东须在收到检测结果后 7 天内告知房客。若检测显示房屋受污染,房东必须负责去污,去污前须提前 24 小时通知,同样须在早 8 点到晚 7 点(寄宿房为早 8 点到晚 6 点)之间进行,并尽快完成。(来源 5)

房东打算出售房屋的,必须书面通知房客,并征得房客同意才能安排专业人士或潜在买家进屋看房,不能单方面只发通知;房客不能无理拒绝配合看房,但可以设定合理条件。房东想在租约结束前带潜在新房客看房,同样需征得现房客同意,房客同样不能无理拒绝,但可设定合理条件。(来源 5)

房东无需通知即可进入房屋所在的院子做维护工作,例如清理排水沟、清洗房屋外墙、清除安全隐患等,但应避免打扰房客的安宁。房东不得使用暴力或以暴力相威胁强行进入房屋,违者属违法行为,可被追究经济处罚或监禁。(来源 5)

更多细节见 Access 页面。

退租通知与租约终止

结束周期性租约时,通知可以在租约签订后的任何一天发出(即便租约尚未开始入住),也可以指定在任何一周的任何一天终止,终止日不需要和租约开始的那天是同一星期几,也不需要和平时交租的日子一致。具体应提前多久通知,取决于是房东还是房客发出通知、以及终止的理由,住房署官网提供在线问答工具帮助判断适用的通知期。(来源 6)

固定期限租约到期前,原则上不能提前终止,除非符合特定情形。房东和房客发出终止通知,可以送达对方登记的电子地址或邮政信箱(如果对方提供了的话)。(来源 6)

如果房东因房客维护自身权利,或配合监管机构行使职权(比如投诉)而发出“报复性通知”(retaliatory notice)终止租约,这属于违法行为。房客可以向房屋仲裁庭申请撤销该通知,须在通知发出后 12 个月内提出申请;如果在通知发出后 28 个工作日内申请,还可以同时要求撤销通知本身。房屋仲裁庭对报复性通知可判处最高 6,500 纽币的惩罚性赔偿。(来源 6)

接受建屋出租型(build-to-rent)10 年期租约的房客,可以提前 56 天书面通知终止租约。(来源 6)

房客本人或其受抚养人经历家庭暴力的,可以提前至少 2 天书面通知(须附合规格式及家暴证明),无需经过房东同意、也无需承担违约金即可退出租约。(来源 6)

唯一登记房客去世的,租约按以下最早发生的日期结束:遗产代理人或近亲属书面通知房东房客去世后 21 天;房东书面通知遗产代理人或近亲属要求搬离后 21 天;房东与遗产代理人或近亲属书面约定的日期;或房屋仲裁庭根据房东申请指定的日期。服务型租约中如果房客去世且遗留受抚养人住在房屋内,房东须至少提前 14 天通知终止租约;如果所在单位需要在 14 天内安排新员工且没有其他住处可用,可缩短为 5 天通知;如果是武装部队需要在 14 天内使用该房屋,通知期也可缩短。(来源 6)

租约到期后房客仍未搬离的,房东应先联系房客了解原因;是否延长租约由房东决定,房东没有义务同意。房客未经房东同意继续居住属违法行为,房东可以向房屋仲裁庭申请返还房屋占有权的裁决,如果房东因此蒙受经济损失,仲裁庭还可以判房客支付赔偿。如果房客在租约结束后、且房东未取得仲裁庭占有令的情况下,继续居住超过 90 天,或在取得占有令后继续居住超过 90 天,则视为房东给了房客一份新的周期性租约,房东若仍想让房客搬走,须重新发出终止通知。(来源 6)

更多通知规则见 Giving notice to end a tenancy 页面。

押金纠纷与申诉途径

(来源 7)

押金退款由房东通过 Bond Hub 或物业管理软件提交申请。如果对押金该退多少存在争议,可以按上表由自行协商、调解、到申请仲裁庭这三个途径逐级解决。(来源 2、7)

对仲裁庭的裁决结果不服的,有两个选择:申请重新开庭(rehearing),或向地区法院(District Court)上诉。(来源 7)

申请仲裁庭的流程见 Tenancy Tribunal 页面。

规则变动

本文内容依据住房署(Tenancy Services)官网 Bonds、Refunding a bond、Types of tenancies、Rent increases and reductions(该页面最后更新于 2026 年 7 月 29 日)、Access、Giving notice to end a tenancy 及 Tenancy Tribunal 等页面整理。租赁相关法律和规则可能随时调整,办理具体事项前,请以住房署官网当时的最新内容为准。