新西兰房东全指南:租约条款、健康住宅标准与押金规矩

出租前必须满足的法定条件

出租的房产在租客入住前必须符合建筑、健康和安全方面的法律要求,任何维修都要在租客入住前完成。所有出租房必须安装可正常工作的烟雾报警器(smoke alarm),并具备天花板和地板下的绝热层(insulation)。

如果出租的房产不符合法定要求,业主属于违反房东义务,房屋审裁处(Tenancy Tribunal)可以下令房东退还租金,并支付赔偿或罚金。审裁处认定为不得作住宅用途的房产包括:存在未经许可的建筑工程(违反《2004年建筑法》Building Act 2004)、住宅用途违反当地区域规划(District Plan,例如同一地契上多建了住宅)、建筑许可只限办公室或附属建筑等非住宅用途、被地方议会依《建筑法》认定为不卫生(insanitary),以及把房产用于住宅超出资源许可(resource consent)范围而违反《1991年资源管理法》Resource Management Act 1991。

健康住宅标准(Healthy Homes Standards)

房东必须让出租房达到五项健康住宅标准,否则属于违反《1986年住宅租赁法》Residential Tenancies Act 1986,最高可被罚款7200新西兰元。

通风方面,房东可以考虑安装直接排风到室外的烘干机,或从室外引入空气的中央通风系统,租客则负责在租期内经常开窗通风。加热和通风设备由房东负责维护并保持良好状态;滤网等租客能自行清洁的部件,由租客保持清洁,房东应在首次入住检查时示范如何清洁;需要专业知识或工具才能处理的部分(例如烟囱清洁)由房东负责。

租约必须写清楚的内容

租约必须以书面形式订立,房东必须在租期开始前把签好的租约副本交给租客。即使双方没有签订书面租约,《住宅租赁法》依然适用,双方仍要遵守法律规定。

每份租约至少要包含以下内容:

• 房东和租客的全名及联系地址(知道的话,附上电邮和手机号)
• 出租房产的地址
• 租约签署日期
• 租期开始日期
• 房东和租客双方的送达地址(address for service)
• 租客是否未满18岁
• 收取的押金金额
• 租金金额及支付频率
• 租金支付方式(例如银行账号)
• 房东提供的家具、窗帘等固定物品清单
• 如果是固定期限租约,注明结束日期
• 一份已签署的健康住宅合规声明(healthy homes compliance statement)

大多数新签、续签或有变更的租约都要附上单独签署的健康住宅合规声明,说明房产目前符合健康住宅标准的情况;部分信息如果已经在保温声明里提供过,不需要在合规声明里重复填写。

租约上登记的房东名称要按情况填写:个人写全名;公司写法定注册名称(可能和商用名不同);信托要写全体受托人姓名及信托名称。委托物业管理公司出租时,业主和管理公司都要列为房东,并用管理公司的联系方式作为房东联系方式;如果业主没有列在租约上,物业管理公司要承担全部房东责任,包括承担审裁处的裁决和赔偿,业主本人也可能无法就裁决申请强制执行。

房东要在租期内以及租期结束后保留以下文件12个月:租约的任何变更记录、租期内的验房报告、需要建筑许可的建筑工程及电工、排水、燃气等维修记录、与健康住宅标准合规相关的技术评估报告和记录、招租广告、房东与租客或准租客之间的通知和往来记录。不提供这些资料,或提供虚假、误导性的资料,属于违法行为;如果房东已经尽力但确实拿不到某项资料,要书面说明原因。

招租时能问什么、不能问什么

房东应该请意向租客填写租前申请表(pre-tenancy application form),表格会问姓名和联系方式、目前住处和租房记录、身份证明信息,以及可以联系核实的推荐人;这份表格同时是租客同意房东做信用调查的授权。信用调查只应该对最终中意的租客做。

房东收集个人信息要遵守《2020年隐私法》Privacy Act 2020:

• 收集信息要有合法目的,并且和租赁直接相关,不能超出必要范围。例如不应该问租客收入怎么花、信仰什么宗教,但可以做信用调查了解租客的信用状况
• 要让租客知道收集信息的原因、用途和会分享给谁
• 不能把信息用于说好之外的用途
• 没有租客同意不能把信息分享给其他人
• 要安全保存信息,避免他人接触
• 租客有权查看自己的信息并要求更正

房东选择要不要出租给谁,理由不能违反《人权法》Human Rights Act,否则可能被诉至房屋审裁处或人权委员会。例如不能因为租客去某个教会就拒绝出租,也不能在签约后发现租客失业就单方面改动租约。

信用调查报告通常包含:姓名和出生日期、已知的其他曾用名、职业和雇主信息、是否有过欠款催收、法院判决、破产等公开记录、其他近期住址,以及信用评级。房东需要向信用调查机构付费订阅才能查询,费用因机构而异,加入本地房东投资者协会(property investors association)有时能拿到折扣;如果查询次数不多,也可以请意向租客自己去申请一份信用报告。用信用报告做决定并签约后,房东要保留报告副本,租客有权要求查看。

入住检查与照片记录

租期开始时,房东和租客应该一起检查房产状况,避免日后产生纠纷。官方的住宅租约模板里附有验房报告(property inspection report),用来记录房产状况和房东提供的家具、物品清单。检查时最好拍照留存,作为房产状况的证据。双方一起检查、坦诚沟通,也是建立良好关系、提出维修问题的好机会。检查完成后,房东和租客都要在报告上签名、注明日期并各自保留一份。

这份验房报告在日后发生纠纷时可以作为证据。租期结束时,可以拿它和房屋当时的状况做对比,判断是不是有新增损坏;凡是入住时报告里已经记录的问题,租客不用为此负责。租期中途或结束后如果又发现损坏,同样需要证据(比如照片),并尽快告知对方,要求把损坏情况补充记入报告。房东或租客都可以发出14天限期改善通知(14-day notice to remedy)来处理问题。

押金、保险与合规自查

租约上必须写明收取的押金(bond)金额。选好租客、签好租约后,房东需要在线为押金办理托管手续。

房东要准备合适的保险,并弄清楚保单的具体要求。

Tenancy Services提供一份房东合规自查清单(Landlord compliance checklist),不论名下有一套还是多套出租房都适用,用来对照检查是否达到法律的最低要求。清单分为四部分:租约内容、准确记录的保存、房产维护和状况、以及一般租赁法规(比如验房、预收租金、加租)。

使用方法分三步:

1. 建立完整的房产清单(模板一)
2. 列出需要评估的租约清单(模板二)
3. 为每一份租约完成合规评估

经营寄宿房屋(boarding house)的房东还有额外的责任。清单可以在Landlord compliance checklist页面下载。

宠物:什么情况下可以拒绝

租客提出养宠物的申请后,房东如果要拒绝,必须有合理理由(reasonable grounds),没有合理理由被认定拒绝不当的,可能面临最高1500新西兰元的罚款。

合理理由包括:

• 房产本身不适合养这种宠物,例如房子太小、围栏不足或不够、房产有特殊结构一旦被宠物损坏很难修复,或者养宠物风险大、不切实际
• 存在法律限制,比如地方议会的规定或地方性法规、业主大会(body corporate)规则、交叉租赁协议(cross-lease agreement)
• 租客没有满足相关的动物地方性法规,例如宠物登记、植入芯片、绝育、圈养要求(不同市议会规定不同)
• 宠物本身不适合这套房产,比如宠物数量太多、体型或品种问题、可能造成损坏或滋扰邻居,或者该宠物依《1996年狗管制法》Dog Control Act 1996被列为危险或具攻击性犬只
• 租客过去没有遵守合理的养宠条件,或者不同意遵守房东提出的合理养宠条件

租客如果认为房东拒绝的理由不成立,建议先和房东沟通协商;协商不成,可以申请调解或向房屋审裁处提出申请,申请前最好先收集证据,例如市议会记录或前房东的推荐信。

规则变动

本文内容依据Tenancy Services官网的Information for new landlords(2025年7月1日更新)、Landlord compliance checklist(2022年2月9日更新)、Tenancy agreements、Pre-tenancy applications(2025年6月16日更新)、Initial property inspection(2020年11月20日更新)、Heating and ventilating your rental home(2025年7月1日更新)、When landlords can refuse pets(2025年12月1日更新)七个页面整理。具体规则、金额和罚款标准可能调整,办理前请以官网页面的最新内容为准。