新西兰新签租约租金现止跌回升信号,仍低于买房持有成本

新西兰官方数据显示,9月整体租金年通胀率基本持平,这是连续第二个月出现接近零的读数;但衡量新签租约的更敏感指标已显示出回升迹象。新西兰银行(BNZ)在最新报告中测算,目前买房持有现金成本仍高于租房,但两者差距正随房贷利率上升重新拉大。

整体租金:持平

官方数据显示,9月全部租约存量的年租金通胀率实际上为持平(technically为+0.06%),这是连续第二个月出现接近零的读数——8月为0.0%,是自2007年有该系列数据以来的最低年度读数。

这一低位并不意外。衡量新签租约的更快变化的“流量”指标,早在2024年初就已开始走弱。由于存量租约调整频率较低,市场状况的变化需要较长时间才能反映到全部租约存量中。

由于这类指标变化本就缓慢,预计短期内不会有太大变化,未来一两个季度年租金通胀率预计将维持在略高于零的水平。

这一存量指标正是消费者价格指数(CPI)所采用的口径。由于租金在CPI中权重最大(占11.2%),短期内仍将对本已偏高的整体通胀构成抑制作用。

新签租约租金:出现回升迹象

新签租约的租金出现了更多回升迹象。9月“流量”指标的年通胀率维持在0.9%,自4月以来已连续为正。

不过目前更多是企稳而非加速。若拉长时间看,新签租约租金大致仍与2024年年中水平相当,在2025年期间曾出现回落。

这一企稳态势也得益于区域间的趋同。Canterbury地区租金涨幅仍是全国最快,但Wellington此前的疲软表现在过去一年中已明显缓和。

展望

BNZ估计,新签租约租金通胀将延续这一初步回升态势,未来12至18个月将逐步升至1.5%至2.5%之间,略低于3%的长期平均水平。

首先,此前租房供应过剩的情况正在缓解。去年新增租房房源的激增已趋于平稳。据realestate.co.nz数据,9月新增房源年均增速降至6%,低于去年33%的峰值。

加上人口增长回暖,这已开始拉低空置率,从去年的高位回落。BNZ的全国估算目前为2.3%,一年前曾高于3%。Auckland和Wellington的租房供应相对仍较充裕,但不如此前宽松。

尽管如此,BNZ认为租房市场短期内不太可能转为明显的供不应求。人口增长预计仍将保持低位,预测的住房建设速度足以满足需求。

此外还有经济周期因素。新西兰财政部(Treasury)的研究显示,随着工资和家庭收入增长改善,经济周期好转将对租金形成一定上行压力,这与就业增长、利率等因素共同作用,也解释了新签租金通胀与GDP增长之间的密切关联。

租房与买房持有成本比较

租金已持平约两年半,但可能开始出现变化;与此同时,房贷利率上升正推高买房持有成本。BNZ据此更新了对租房与买房现金成本相对水平的测算。

测算比较的是新签一份租约的年成本,与按中位房价购房并维持房屋运转的年现金成本,两者均以占家庭收入的比例表示。总体而言,购房成本仍高于大致相当的租房成本。

不过,过去两年半两者差距已明显收窄。随着房价走平或下跌、房贷利率下降,抵消了地税(rates)、保险和维护费用上涨的影响,买房持有成本占收入的比例有所下降。

BNZ目前估算,新购房的年现金持有成本约为家庭收入中位数的35%,而2023年的峰值为50%。相比之下,租房成本一直稳定在家庭收入的约25%左右,若计入定期存款利息收益则略低(原因见下文“假设说明”)。

按地区看,租房与买房成本差距最大的是Auckland,这与当地房价更高、需要偿还更多债务有关。

Wellington的购房成本估算仅略低于Canterbury,这可能令当地居民感到意外。原因之一是Wellington房价跌幅大于其他地区,但真正起作用的是Wellington相对较高的收入水平——若单看现金成本,Wellington的购房成本在全国排名第二高。

近年来购房与租房成本差距的收窄,与首次购房者(first home buyer)参与度上升的时间点大致吻合。BNZ认为,随着买房与租房的成本差距重新开始拉大,未来首次购房者的需求可能会有所降温。

房贷利率上升是这一变化的主要驱动因素,且利率预计将继续上升,未来几个季度买房持有成本相对租房的差距可能进一步小幅拉大。不过,BNZ预计这不会重现2021至2023年买房成本急剧飙升的情形。

房价涨幅“收支平衡点”

以上比较只计入现金成本,刻意未纳入预期房价涨跌的影响,以保证口径一致。但房价走势往往才是决定买房是否“划算”的关键变量——有利的房价重估,从账面上看,很容易抵消购房日常持有成本偏高的劣势。

历史上很长一段时期,强劲的房价升值确实起到了这一作用。BNZ表示无法判断这种情况是否会重现,但其预测隐含的判断是,未来这将比过去更接近“势均力敌”的局面。

以目前环境测算,房价中位数上涨2.3%,从账面上看即可抵消购房并维持房屋运转相对租房偏高的现金成本。BNZ测算的这一“收支平衡”房价涨幅,目前(第三季度)估算为2.3%,高于近期水平,但仍略低于长期平均值。

BNZ也承认,这一概念可能对以投资为导向的购房者更具参考意义。以上分析均未计入拥有住房带来的非财务收益,例如居住稳定性、可以自由装饰房屋等。对许多家庭而言,这些因素的重要性可能超过表格里算出来的数字。

假设说明

购房口径

以9月中位房价765,000纽币为基准,假设20%为首付,其余80%以仅付息贷款方式融资(不计入本金偿还,因其属于储蓄/权益部分)。利息成本按6个月期与2年期固定房贷利率各占一半计算。

在此基础上加上典型的维护、地税和保险费用。第三季度这部分费用略低于中位房价的2%(以765,000纽币中位房价计算约为14,500纽币),较四年前的1.5%有所上升。由于只比较第一年的现金成本,因此未计入房价涨跌带来的资本损益。

租房口径

以目前新西兰平均租金(每周570纽币)签订新租约为基准,并上调10%,以反映中位租房价值低于中位房屋价值这一因素。

为公平比较,扣除将购房所需20%首付存入银行(按6个月定期存款计算)所获得的税后利息收益。若假设该首付资金改为投入股市以追求更高回报,也不会改变整体结论的方向。