新西兰租金回暖、建房复苏步伐,同被高利率牵动

新西兰银行(BNZ)最新报告显示,9月整体租金年通胀率基本持平(技术上为+0.06%),已连续第二个月处于接近零的低位;但衡量新签租约的更敏感的“流量”指标维持在0.9%的年通胀率,自4月以来连续为正,显示出企稳回升的迹象。与此同时,房贷利率上升正推高买房持有成本,BNZ测算目前购房年现金成本约为家庭收入中位数的35%,高于租房约25%的水平,但两者差距已较2023年50%的峰值明显收窄,如今又随利率上升重新小幅拉大。

租金出现回暖信号的背后,是住房供应端的变化。此前租房供应过剩已在缓解——新增房源年均增速从去年33%的峰值降至9月的6%,空置率也从一年前高于3%回落至目前的2.3%。供应端走向收紧的同一时期,新西兰住宅建筑业出现复苏迹象:第二季度住宅建筑活动环比增长4.4%,创2021年以来最佳水平。不过BNZ同时指出,建筑成本上升、利率走高和人口增长乏力可能拖累后续增长,预计这轮复苏将较为温和——与租房市场面临的利率压力如出一辙。

分地区看,购房与租房成本差距最大的是Auckland,原因是当地房价更高、需偿还更多债务;Wellington的购房成本估算仅略低于Canterbury,若单看现金成本甚至在全国排名第二高,这与当地相对较高的收入水平有关;而Canterbury则是全国租金涨幅最快的地区。

对在新西兰生活的人来说，租房者短期内不会看到租金大幅上涨，但9月以来的回升迹象意味着过去两年多租金几近停滞的局面可能正在改变；BNZ预计未来12至18个月新签租约租金通胀将逐步升至1.5%至2.5%。打算购房的人则需留意，随着房贷利率预计在未来几个季度继续上升，买房相对租房的成本差距可能进一步小幅拉大，而能部分缓解租房供应紧张的住宅建筑复苏，本身也因同样的高利率环境而步伐放缓。

参考来源

• 新西兰新签租约租金现止跌回升信号,仍低于买房持有成本
• 新西兰住宅建筑业出现复苏迹象 但增长预计温和