新西兰住宅建筑业出现复苏迹象 但增长预计温和

新西兰银行(Bank of New Zealand,BNZ)最新发布的研究报告显示,建筑业是今年第二季度GDP增长最主要的贡献行业之一。住宅建筑活动环比增长4.4%,创2021年以来最佳季度表现,此前该行业已经历近五年的下滑,住宅建筑总量在此期间萎缩了四分之一。

BNZ估算的分区域数据显示,坎特伯雷(Canterbury)地区住宅建筑活动领跑全国。报告认为,第二季度的增长能否持续成为一轮上升趋势目前仍存在不确定性——BNZ的预测给出“温和看多”的结论,但认为近期的一些变化让前景更加复杂。

不利因素

相对成本压力

今年8月前的三个月,新西兰住宅房价小幅下跌,BNZ预计这一趋势将持续到年底,房价料将在2027年中之前大致持平。与此同时,建筑成本通胀再度抬头,此前该项成本在经历2021至2022年的大幅上涨后,已横盘整理了三年左右。

目前尚不清楚全球燃油和石化产品价格上涨,会在多大程度上推高运输、塑料、油漆、货运、柴油等建筑相关投入成本,但成本上行的方向已经明确。新西兰元走弱也将是额外压力,因为部分建材对进口的依赖程度较高。来自ANZ银行和新西兰经济研究所(NZIER)的调查显示,建筑成本及定价意向指标早在能源价格最新一轮上涨之前就已经在上升。

房价持平、建筑成本上升,意味着衡量“建房意愿”的两者比值(粗略指标)将进一步走低——从宏观层面看,建房的经济账仍然偏紧。

利率上升

新西兰联储(RBNZ)今年已两次上调官方现金利率(OCR)至2.75%。BNZ预计,此后央行每次议息会议都将加息25个基点,直至明年3月利率升至3.75%的峰值。

这意味着尽管以历史标准衡量目前利率仍相对较低——经济学家所称的低于“中性利率”水平——但融资成本预计明年仍将继续上升。这不仅是新西兰的现象,近期全球国债收益率跳升显示,这是一轮全球性的利率重新定价。

人口增长低迷

人口增速预计将缓慢回升,但仍将维持低位,BNZ预测明年全年人口增速将始终低于1%。这意味着新增住房建设速度很可能继续高于消化人口增长所需的水平——这一情况已持续两年。换言之,新西兰目前远离了2013至2020年住房建设不足、人均居住面积持续收紧的局面。

有利因素

建筑许可激增

最明显的利好是建筑许可数量大幅上升。截至8月的过去一年中,住宅建筑许可申请量同比增长21%。

从许可到实际开工的时间间隔不一,且许可并不总会转化为实际建设。业内人士近期反映,许可转化为实际施工的比例不如以往稳定,也有开发项目因市场需求疲软而被暂停或缩减规模。新西兰统计局(Stats NZ)历史数据显示,许可的完工转化率超过90%,但这一比例近期可能有所下滑。即便如此,目前在建项目储备仍足以支撑未来6到9个月建筑活动维持较高水平。

BNZ强调,各地区的许可增长并不均衡。坎特伯雷、(中)奥塔哥(Otago)和奥克兰领涨,北岛中部及南部部分地区的增幅则仍不明显。

坎特伯雷人均建筑许可数量已升至2014年地震重建以来的最高水平,但报告提醒,这在一定程度上是因为联排别墅(townhouse)占比上升——每套联排别墅容纳的居住人口更少,拉高了许可“数量”但不代表相应的建筑面积同步增长。全国新建住宅许可中,联排别墅占比已超过40%,奥克兰占比最高,达到53%。若改用建筑面积(同样按人均计算)衡量,BNZ估算坎特伯雷目前的许可面积仍比2014年高峰低25%。

信心有所提升

建筑行业的调查信心指标依然偏向乐观,且近几个月持续改善。在ANZ银行9月商业信心调查中,净56%的受访企业预计未来12个月业务产出将增加,行业招聘和投资意向也明显高于平均水平。

这其中部分信心可能更多与基建工程相关,而非住宅建筑本身,但住宅建筑意向指标同样处于高位。该意向指标此前较为准确地预示了近期许可数量的回升,目前仍显示未来几个月许可发放量将保持不错的增长。

经济周期

住宅建筑活动与新西兰整体经济周期高度相关,BNZ预计未来几年将迎来周期性回升。建筑业与经济增长、居民收入、房价和信心指数均呈正相关,同时通过与制造业、林业、耐用品消费、物流等行业的联系,也会反过来带动这些领域。

政策调整

新西兰政府近年推出了一系列旨在增加住房供应的政策调整,包括释放更多可开发土地、调整密度和分区规定、加快许可审批、改革基础设施融资方式,以及扩大可用建材范围等。这些改革有望逐步缓解供应端的制约、降低建设成本,从而在中长期支持住房供应增加。不过BNZ也指出,就目前所处的周期阶段而言,需求不足仍是更直接的制约因素。

哪一方会占上风?

BNZ在报告中总结了对正反两方面因素的判断:

• 整体经济周期的转向,与住宅建筑活动回升的方向是一致的;
• 但房价持平,叠加成本上升、人口增长乏力和利率走高,都对这一回升的力度打上问号;
• 已经出现的许可数量增长,以及未来12个月偏强的建筑意向指标,则为短期前景提供了一定支撑。

BNZ表示,在宏观环境仍充满变数的背景下,其预测试图在上述判断之间取得平衡。BNZ认为住宅建筑周期已经触底回升,预计未来9到12个月建筑活动将持续温和增长,但整体仍属于一轮“温和”的上行周期,其预测明显弱于新西兰联储的预测。

相比之下,BNZ对新西兰统计局归类为“其他建筑”(主要为土木工程和基础设施建设)的行业前景更为看好,这与基础设施委员会(Infrastructure Commission)和商业创新与就业部(MBIE)估算的庞大且不断增长的项目储备相符。基础设施委员会估计,目前在建的基础设施项目总值达710亿纽币,另有已获全额资金支持、尚待推进的项目储备达960亿纽币。