养老村退款新规:搬出后最长9个月付清,四周内先拿10%

新西兰政府将收紧退休养老村(retirement village)对搬出居民的退款规定:最长退款期从此前拟定的12个月缩短为9个月,运营商还须在居民搬出后四周内,先支付其净退出款(net termination proceeds)的10%,而不是此前提出的“六个月后计息”方案。副住房部长(Associate Housing Minister)Tama Potaka公布了这一调整。

Potaka表示,政府认真听取了新西兰老年人及其家人的意见后决定加强这套方案。

“我们在收紧规定,是因为老年新西兰人告诉我们,天平需要进一步向居民倾斜。他们说12个月仍然太长,六个月后才开始计息在最需要用钱的时候帮不上什么忙。我们听取了意见,强化了这套方案。”

这笔自动支付的10%款项将取代此前宣布的计息安排。Potaka说,这是一套“更简单、更有力”的方案,能让居民更快拿到实实在在的钱。

以2028/2029财年一套均价养老村独立单元(villa)为例,居民搬出时可预期拿到的首笔10%款项约为6万纽币(NZ$60,000)。Potaka说,对于正搬入养老护理机构或其他住所、面临即时开支的人来说,这是一笔实实在在的钱,能让老年人和家人更快拿到部分资金,并对余款到账时间有明确预期。

为何不是三个月

政府也考虑过将退款期限设为三个月的呼声,但测算显示,这可能要求整个行业持有或能调用32亿至41亿纽币(NZ$3.2 billion–NZ$4.1 billion)的资金,而且如果相关成本全部转嫁给居民,入住养老村的费用最多可能增加约11.8万纽币(NZ$118,000)。

“我仔细研究过三个月这个方案,但证据很清楚:这可能让一个人更快拿到钱,却让下一个人付出高得多的代价。我不会为了说起来好听,就作出可能带来不必要的高成本、服务缩水或老年人选择减少的承诺。九个月是公平且负责任的平衡点,既能让居民更快拿到钱,又能保护养老村居住模式的可负担性和可持续性。”

其他保障措施

政府还将保留“困难通道”(hardship pathway)及其他已商定的退出保障措施,包括入住权协议(occupation right agreement,ORA)终止后停止收取每周费用及固定扣费。

运营商仍须采取一切合理措施,及时以合理可获得的最佳价格为已故或搬出居民的单元重新签订入住权协议,并须定期向对方通报进展;若单元在六个月后仍未重新出租,运营商须提供一份估值。针对运营商未履行义务的情况,政府还将引入更高效的争议解决机制。

10%预付款要求不适用于单元数少于50个的养老村,这类养老村约占全部养老村的10%。此外,若居民自行掌控出售及定价、搬出居民或其遗产可获得至少一半的资本增值,或该养老村处于接管(receivership)状态,也将获得豁免。

《退休养老村修正法案》(Retirement Villages Amendment Bill)将在下一届议会任期内提出,新的退款要求将适用于法案生效一年后签订的入住权协议。